Situação financeira dos REIT 2023

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Estamos vendo o mercado de REIT despencando nesses últimos meses. Ativos valiosos e com balanços robustos sendo vendidos em mínimas de 52 semanas. O índice de fundos de tijolo, está chegando até perto da mínimas dos últimos 10 anos.

Porque isso está acontecendo? Será que os REITs estão com problemas? Seus fundamentos estão deteriorados? Será que os lucros estão no fim?

São muitas perguntas e vou tentar responde-las nesse artigo.

O primeiro ponto dessa queda é por conta das taxas de juros, o FED subiu muito e de forma rápida nos últimos 2 anos, mas especialmente nesse final de 2022/2023, tanto que isso levou a falência do maior banco de startups do mercado: Entenda o caso do maior banco a falir nos USA – SIVB.

Fiz um outro artigo no começo do ano alertando sobre esses eventos de alta de juros e inflação: Recessão EUA e as ações em 2023.

Para quem está na fase de acumulação de patrimônio, que acredito que assim como eu seja o seu caso, essa crise é muito benéfica. Porque? Simples, pois podemos comprar mais por um preço menor.

Durante a crise do Covid ganhei muito dinheiro na bolsa, isso porque tinha analisado as empresas, sabia qual delas estavam boas e quais não estavam, sabia quais iriam recuperar-se e continuar a distribuir dividendos, fiz aportes específicos, cirúrgicos e consegui virar a casa do milhão e meio de patrimônio.

Agora o mercado nos agracia com novas oportunidades, então não vamos perder-la.

O problema é que durante a crise do Covid, muita gente saiu comprando qualquer coisa e achando que tudo ia se sustentar depois, vemos vários casos de empresas que caíram e não subiram mais.

Por isso é importante diversificar sempre: 8 – Diversificação o que é e qual a quantidade ideal de ações que tenho que ter? #pp11.

Vamos olhar então os REIT

O mercado está com medo pois as taxas de juros altas, estão elevando o pagamento de juros dos REITs, por isso eles acham que os fundos não conseguirão se sustentar.

Claro que temos alguns fundos em situação bem complicada, mas vamos dar uma olhada aqui no endividamento de cada um dos nossos fundos e ver quais desses tem um risco maior e quais tem uma situação mais confortável para enfrentar esse momento.

Vamos pegar o próprio caso do REALTY INCOME $O que despencou nesses últimos dias e chegou a ter um Yield de +6% algo bem difícil de se ver num dos REIT desse porte. A questão é que fica na cabeça, mas será que o balanço do REALTY INCOME está preparado para suportar essa elevação de taxa de juros? Será que ele não está endividado de mais e por isso o mercado está derrubando sua cotação?

Os REITs são ativos que carregam uma dívida muito alta, todos eles são assim, então você precisa de ter um bom acompanhamento dessa dívida caso queira investir nessa classe, porque em momentos como esse você pode estar deixando todo o seu lucro nas mãos dos bancos.

Minha ideia aqui é listar esses fundos com alguns indicadores que acho essenciais para analisar a dívida de REIT e vou tecer comentários num vídeo apropriado.

A tabela com os REITs da nossa carteira pública e da Top Picks de REIT, assim como o vídeo estará disponível apenas para os membros do blog. Quem ainda não se tornou membro sugiro dar uma olhada nesse conteúdo, vai te ajudar muito a investir pois lá nós temos um ambiente de troca de ideias e compartilhamento de estratégia que estou usando nas minhas melhores carteiras: Monte uma carteira vencedora na bolsa.

Quem é membro do blog basta entrar na área de posts e acessar o post com o mesmo titulo deste, te vejo lá!

UHT tem 7% yield a um preço atrativo – Dividendos Set23

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Vamos falar sobre um dos fundos de saúde do meu portfólio que está com um bom preço. Vamos entender o motivo de ele estar tão descontado. Além disso, tivemos um aumento considerável nos dividendos este mês, o que mostra que nossa estratégia de longo prazo está dando certo.

Nossos dividendos

Ano passado recebemos R$ 2.831,13 Set/22. Esse mês tivemos um crescimento de 26% nos dividendos, esse crescimento foi devido a aportes e principalmente as empresas que tiveram aumento de suas distribuições.

Nossa estratégia de crescimento dos dividendos tem dado super-certo e esse nosso gráfico comprova como nossa bola de neve está crescendo ano a ano.

UNIVERSAL HEALTH REALTY INCOME TRUST – UHT

Vamos falar sobre um REIT este mês. Este fundo é destinado a investimentos na área de saúde. UHT é um REIT que investe em hospitais de cuidados agudos, hospitais de saúde comportamental, instalações especializadas, prédios médicos/de escritórios, departamentos de emergência independentes e creches.

O fundo tem hoje 76 imóveis espalhados por cidades-chave dos Estados Unidos. Com um histórico de 36 anos ininterruptos de crescimento dos dividendos, o fundo está com um resultado um pouco ruim em termos de retorno.

Não dá para culpá-los muito por isso porque todo o segmento de REIT está em forte queda, uma boa hora para nós, investidores que estamos na etapa de acumulação, comprar o bom a um preço atrativo.

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O fundo está próximo de suas mínimas das 52 semanas e tem uma queda de -16% nos últimos 9 meses. Meio que estamos hoje comprando o fundo com o preço de 1 ano atrás.

Vamos tentar entender essa queda, pois geralmente o mercado cai por dois reflexos, perspectivas futuras de curto prazo ou fundamentos caindo.

Em termos de crescimento recente, o fundo mostrou um aumento de 13,4% no último trimestre nas receitas, que saíram de 14,29 milhões para 16,2 milhões. Já o ganho por ação dele saiu de $0,27 para $0,28, quase 4% de aumento.

Os dividendos estão com um crescimento de 1,46% nos últimos 5 anos. Concordamos que não é um crescimento muito alto, mas se olharmos o setor dele que cresceu nesse mesmo período os dividendos em apenas 0,28%, podemos constatar que ele é um player bem acima da média.

O endividamento dele está em 3,15, o que é bem confortável para um REIT, que deve ter acima de 2 pontos de dívida para ser considerado um REIT com dívida controlada. Talvez aqui seja a grande preocupação do mercado, pois as taxas de juros estão altas e o UHT tem vencimentos pesados para este ano de 2023 e 2024.

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O fundo está num momento onde os juros estão bem elevados. Relembre nesse Twitter. Isso tem jogado o preço não só dele, mas de todos os REITs para baixo. Então entendemos que isso não é algo específico do seu balanço, mas algo que todos irão sofrer com esse endividamento mais elevado.

O que você pode fazer para se proteger disso, bem o ideal é escolher empresas que tenham uma dívida bem controlada. Boa parte dos nossos REITs da área de membros tem esse perfil.

A administração está tendo um aumento maciço nas despesas com juros. Neste primeiro semestre de 2023, tivemos um semestre com 7,8 milhões pagos em juros, um crescimento de 73% nos pagamentos de juros em relação aos 4,5 milhões do mesmo período do ano passado.

O problema é que isso está ocorrendo com todos os REITs, mesmo o UHT não sendo tão endividado, isso acaba derrubando seu preço.

Isso vai impactar os lucros do fundo no curto prazo, e por isso o mercado está derrubando a cotação do UHT e de outros fundos. Outro fator é que os hospitais, de modo geral, estão sofrendo com baixa rentabilidade, eles também estão sendo comprimidos por essas taxas de juros elevadas.

Então não é algo dos números específicos do fundo, mas sim do mercado como um todo. Nessas horas, eu tenho um lema, que se os fundamentos estão saudáveis e o mercado está derrubando os preços, para quem deseja investir no longo prazo, é uma boa oportunidade de comprar o bom e barato.

Como está sendo algo sistêmico, está até difícil de decidir quem comprar este ano, pois é uma promoção atrás da outra. Só para terem uma noção, foram 4 aportes em fundos de saúde este ano na nossa carteira de membros.

Dividendos recebidos

Ativo Cód Valor
REALTY INCOME CORP O 104,57
STAG INDUSTRIAL INC STAG 57,70
EPR PROPERTIES EPR 91,40
GLADSTONE COMMERCIAL CORPORATION GOOD 66,91
UNIVERSAL HEALTH REALTY INCOME TRUST UHT 70,38
JOHNSON & JOHNSON JNJ 31,36
VISA INC V 17,98
EMERSON ELECTRIC CO EMR 17,68
3M CO MMM 27,11
UNION PACIFIC CORP UNP 20,99
LOCKHEED MARTIN LMT 33,15
CASS INFORMATION SYSTEMS CASS 18,73
Total R$ 4.018,77 US$ 833,77

Dividendos recebidos na Top Picks – XD

Ativo Cód Valor
TOP PICKS – REIT XDR 68,67
TOP PICKS – STOCK XDS 68,92
Total R$ 685,20 US$ 137,59

Total Geral: R$ 3.572,75

  • Dólar utilizado para conversão: R$ 4,80 (veja aqui)
  • Valores de dividendos recebidos das ações de NYSE já são declarados como líquidos, ou seja, considerando o imposto de renda.

Acompanhe na página sobre Dividendos, as últimas atualizações dos rendimentos mensais, e veja como anda a evolução da minha carteira.

Veja como funciona os dividendos no EUA.

Você já imaginou ter acesso ao meu portfólio de ações completo - o mesmo portfólio que gera uma receita passiva de dividendos confiável e em constante crescimento, capaz de financiar sua própria liberdade financeira? E se você recebesse alertas sempre que eu fizer uma nova compra ou venda de ações? Agora você pode ter acesso EXCLUSIVO a tudo isso!

Zettelkasten organize seu cérebro

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Zettelkasten é uma técnica alemã para tomar notas inteligentes e organizar seu fluxo de informações acumuladas ao longo dos anos. Já pensou em como organizar os insights que você tem ao ler um livro ou um artigo na internet?

Estamos numa era onde recebemos uma quantidade colossal de informações, conseguir processar e organizar isso tudo é um verdadeiro desafio. A técnica desenvolvida pelo Luhmann é o que você precisará para conseguir pegar a informação certa na hora certa.

Nós já falamos sobre essa técnica nesse post introdutório: Zettelkasten – Como tomar notas inteligentes.

Nesse vídeo vamos comentar um pouco sobre o conteúdo:

Nike NKE – Balanço comentado 1T24

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Vamos falar sobre o balanço da NIKE, uma das principais marcas de varejo do mundo. Como a empresa está enfrentando as dificuldade do seu último balanço? Tudo isso e muito mais vamos falar nesse post.

Vejo um problema de longo prazo na Nike NKE e comentei que se continuarem nessa pegada, aumenta as chances de cortarem os dividendos.

Isso vem da nossa série sobre balanço comentado no Twitter. Nós temos postado uma enquete todos os meses, então quer participar da escolha da próxima ação a ser analisada, basta seguir-nos no Twitter:

https://twitter.com/vdividendos/status/1700612383910113409?s=12

Tive uma queda de 70 mil numa semana na bolsa – set23

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Apesar de ter diminuído os gastos com a Fabrica esse mês, ela ainda continua a ser uma via de gastos expressiva e tem impactado nossos números de taxa de poupança. Nossa receita também caiu bastante comparada ao mês anterior.

A boa notícia que as coisas na fábrica parecem estar se ajustando, então teremos talvez um lucro esse mês de setembro (ainda não fechamos o DRE), porém é mais certo da coisa começar a virar no mês seguinte.

Conseguimos manter nosso patrimônio total acima dos 1,6 milhões chegou a cair abaixo dos 1,5 milhões no meio do mês, mas a bolsa recuperou um pouco.

A situação nos Estados Unidos estão cada vez mais complicadas, confira nesse Twitter. Teve uma única semana que meu patrimônio mudou em quase -70 mil Reais.

Isso é só uma fração da história, se quiser conhecer o resto acesse a nossa página de Orçamentos, onde mantenho um histórico com toda nossa trajetória rumo a IF – Independência Financeira.

Receitas

  • Companys: é a receita proveniente das empresas de capital fechado. Nessas empresas listadas dentro do Company, algumas sou sócio outras sou único dono.
  • Outras receitas: são receitas diversas que não se enquadram em lucro de empresas, pequenos projetos independentes.
  • Aluguéis: São os imóveis físico fora da bolsa de valores.
  • Dividendos: são as receitas recebidas na bolsa de valores das empresas de capital aberto.
  • Poupança: são receitas de juros sobre valores colocados na poupança.

Comparado com o mês passado em agosto 2023, tivemos uma queda brusca de receita, que saiu de 104k para 86k esse mês, mostrando uma queda de -18k nos lucros dos meus negócios. Também com relação ao ano passado, nosso resultado foi de -14k ou -14% sob Setembro de 2022.

Ficamos longe do nosso recorde. O recorde de receita é novembro de 2022 quando chegamos na marca de R$ 114 mil em um único mês.

Taxa de poupança do mês: -3%

Essa taxa de poupança negativa é motivada pelos investimentos na Fábrica. Quando adquirimos a operação, a coisa estava bem complicada, tivemos que fazer aportes pesados no mês anterior para apenas manter a coisa toda funcionando.

Minha estimativa positiva antes era que novembro a Fábrica não precisasse mais de aportes, pelo ritmo que foi o mês de setembro, pode ser que agora em outubro ela se pague e talvez quem sabe até comece a dar lucros.

Temos o nosso recorde, difícil de bater, em abril de 2017 onde chegamos a uma taxa de poupança de +75%.

Net Worth, grosso modo, nada mais é do quanto você tem em capital ao longo do tempo considera-se saldos de conta, investimentos e dívidas. No meu caso não possuo dívida alguma, nem de carro, nem de casa, estou absolutamente líquido.

Mês passado terminamos com 1.672k esse mês fechamos nosso patrimônio em 1.606k, tivemos resultado de -66 mil Reais no patrimônio esse mês.

Um resumo desse mês e como aumentamos ou baixamos nosso patrimônio investido, em R$ a cada semana:

  • 1ª semana: +24k
  • 2ª semana: -25k
  • 3ª semana: -2k
  • 4ª semana: -68k
  • 5ª semana: -17k

Alguns dias aí na 1ª e 5ª pegam do mês anterior e seguinte.

Despesas – Resumo

Comparado ao mês passado que minhas despesas foram de 145 mil Reais, agora esse mês gastando 89 mil Reais. Pra mim foi um lucro, apesar da minha taxa de poupança ainda estar negativa.

A nível de esfera pessoal, em despesas obrigatórias do mês consegui manter a linha do mês anterior, só deu um estouro com os gastos de Utilidades que foram impactados por 2,3k de gastos com telefone da Europa.

Acabei tendo que ligar várias vezes para resolver alguma coisas por lá. Garotiei, na próxima vou utilizar o Skype que sai bem mais barato que a operadora de lá. Uma lição aprendida com muito dor.

Na esfera pessoal a Evelyn e eu temos controlado nossas despesas e não tem estourado os gastos pessoais. Tenho ali as despesas com a Laura que estão em torno de 10k, isso deve subir no próximo mês já que voltarei a ir para a Alemanha visita-la.

Não recorrentes

Tivemos uma redução do não recorrente de 124k para 67k, sendo que os gastos com a fabrica mês passado rondaram os 94k e agora caíram para 35k. Depois disso tivemos o pagamento da Mercedes como maiores cifras.

Nas outras sub-categorias registramos quedas, como os gastos com móveis e eletrônicos que saímos de 8,6k para menos de 1k, isso por conta que mês passado tive que comprar um iPhone. A idéia é já deixar preparado o meu outro iPhone, o antigo, para passar para a Laura.

Alguns itens que comprei esse mês:

  • Mini despertador: comecei uma saga de tirar o celular do lado da cama, agora durmo sem o celular e meu sono melhorou muito. Um dos problema era um despertador, esse aí não é um dos melhores do mercado, mas era o que tinha no momento de entrada. Queria um digital, porque as vezes acordo no meio da madrugada e fica mais fácil a leitura das horas. A exigência era que não tivesse wifi, bluetooth ou qualquer tipo de conexão. O alarme dele não é muito alto, então se você tem dificuldades para levantar isso pode ser um problema, mas em compensação é bom para aqueles que acabam assustando com barulho alto.
  • Luminária para leitura: seguindo a linha acima, comprei também uma mini luminária para leitura de livros, pois quando a Evelyn também queria dormir, mas eu não estava com sono, acabávamos apagando as luzes do quarto e eu ficava geralmente olhando Feed de noticia no celular. Como agora o celular não está mais no quarto, passei a ler um livro até pegar no sono. Comprei essa luminária, porque não precisa de ficar a luz inteira do quarto acessa e não atrapalha a outra parte a dormir.

Conclusão

Estamos quase chegando a meio milhão em taxa de poupança, isso excluindo os gastos nas empresas. Chegamos a 50% de taxa de poupança, minha meta é essa mesmo. Viver com metade da minha renda, sendo a outra metade estocada em reserva de emergencia ou investida.

Boa parte desses investimentos hoje tem sido numa renda ativa, ou seja, renda que precisa que eu esteja ali operando para pingar os lucros no final do mês. Minha super meta é destinar 50% em investimento passivo. Um dia chego lá.

Até esse ponto vamos seguindo nossa estratégia de aumentar investimentos para crescer nossa receita mensal. Esse mês de setembro veio um pouco abaixo dos últimos três anterior, mas antes tinha conseguido manter a minha receita próximos dos 100 mil mês. Vamos ver se isso vai se manter até o final do ano.