Apresentando o mercado de REITs

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Estou começando a ampliar meus estudos sobre os REITs e a medida que for captando informações relevantes, vou fazendo artigos sobre determinado tema. Sei que podem surgir dúvidas e questionamentos no meio do caminho, mas precisamos ter paciência pois muitas coisas serão respondidas mais pra frente.

Não tenho a intenção trazer agora qualquer estudo sobre Valuation em REITs a idéia nesse primeiro momento é apenas apresentar o que vem a ser um REIT e suas peculiaridades.

Entendendo o que é um REIT

Guardada algumas pequenas características, podemos dizer que REITs (Real Estate Investment Trust) são como os Fundos de Investimentos Imobiliário (FIIs) que temos aqui no Brasil. Os REITs ou Fundos Imobiliários foram criados nos Estados Unidos e foram autorizados a ser listados em bolsa de valores pelo congresso americano somente em 1960.

A legislação inicial tinha a intenção de proporcionar aos investidores uma oportunidade de participar dos benefícios, antes viável apenas para os grandes investidores institucionais, de possuir e financiar um portifólio diversificado de imóveis.

Até 1986 os REITs podiam apenas alugar os imóveis, eles não conseguiam gerenciar de forma mais ativa seus portfólios, com a Tax Reform Act quebra essa limitação. A mudança permitiu que os REITs pudessem ser geridos como se fossem empresas de verdade e trabalhassem de forma mais ativa.

Eles passaram a atuar bem próximo do que temos hoje como as construtoras no Brasil, que podem elaborar e desenvolver um projeto habitacional e depois coloca-lo à venda no mercado, inclusive se alavancando tomando empréstimos com bancos e outras instituições financeiras. Esse foi o momento que permitiu com que os REITs crescessem de forma fenomenal, pois abriu muitas possibilidades:

  • Aquisições e venda de imóveis
  • Aluguel e gerenciamento dos imóveis
  • Reforma e recuperação de imóveis
  • Desenvolvimento de novos projetos habitacionais

Além dessa importante mudança podemos destacar algumas outras características dos REITs

  • Os REIT devem distribuir pelo menos 90% de sua receita anual em dividendos para os acionistas.
  • Os REIT devem ter pelo menos 75% do patrimônio investido em imóveis, empréstimos hipotecários, ações de outros REITs, dinheiro em caixa ou títulos do governo.
  • Os REIT devem ter pelo menos 75% de sua receita bruta derivada de alugueis, juros de hipotecas ou ganho provenientes da venda de imóveis. Sendo que 95% dessas fontes devem ser distribuídos.
  • Os REIT devem ter pelo menos 100 acionistas e não pode ter mais de 50% das ações concentradas nas mãos de 5 ou menos desses acionistas.
  • Os REIT tem os dividendos isentos de imposto, eles podem deduzir os dividendos distribuídos aos seus acionistas na apuração do lucro para o pagamento de impostos.

Seguindo a história dos REITs em 1999 o presidente Clinton assinou a “Lei de Modernização dos REITs” (RMA). A característica mais importante desta nova legislação foi permitir que os acionistas dos REITs possam criar uma subsidiaria de REITs tributáveis o que eles chamam lá de Taxable REIT Subsidiary (TRS). Veja na imagem abaixo um exemplo dessa estrutura:

REITs funcionamento

Com isso abriu mais um leque de vantagens para os REITs, pois permitiu que eles fizessem joint ventures com outras empresas para a prestação de serviços adicionais, como paisagismo, limpeza e concierne, entre outros que proporcionaram novas oportunidades de crescimento nos lucros.

Contudo algumas limitações foram impostas, por exemplo, uma TRS não pode exceder mais do que 25% de sua diversificação em ativos brutos e as transações de empréstimo e alugueis entre os REITs e as TRS são limitadas.

Tipos de REITs

No mercado americano temos dois tipos de REITs: Mortgage (como os FIIs de papel) e Equity (como os FIIs de tijolo).

REITs de papel vs TijoloNos Estados Unidos os REIT de papel (Mortgage) não são tão populares quanto os FIIs de papel que temos aqui no Brasil. Em 2010 tinha apenas 26 REIT de papel listados na bolsa.

Apesar de hoje estar em baixa a procura dos investidores por esse tipo de REITs, nem sempre foi assim, em 1960 e 70 os REITs de papel eram muito populares na bolsa, chegando a ter 60 novos REIT de papel fazendo IPO apenas em 1960, acontece que em 73 teve uma crise imobiliária nos USA, a maioria desses REITs quebraram e muitos investidores ficaram de mãos vazias.

Antes dessa grande ultima recessão os REIT de papel vinham melhorando substancialmente e estavam performando melhor do que no passado, depois o Grande Crash de 2008 os resultados voltaram a ser pobres agravado com uma grande recessão e congelamento do credito.

Atualmente os REIT de papel tem sido um grande desafio para o investidor pois estão muito alavancados. Esse endividamento acaba afetando muito o pagamento dos dividendos, sem contar que os REITs de papel são muito mais sensíveis às taxas de juros do que os de tijolo, qualquer mudança na política de juros pode impactar substancialmente nos seus lucros.

Frequentemente os REITs de papel são vistos mais como um veiculo de trade do que como uma alternativa para investimento no longo prazo. Eles podem ser um grande investimento para aqueles que conhecem bem do mercado de REIT, mas para a grande maioria dos investidores conservadores preferem diversificar em REIT de tijolos.

Pela sua complexidade de entendimento, estratégia de negócios, e sensibilidade alta a taxa de juros, não irei abordar sobre eles nos estudos futuros os próximos artigos serão dedicados inteiramente ao entendimento dos REIT de tijolo (Equity).

No próximo artigo vamos falar de cada um dos principais setores dos REIT de tijolos, até a próxima.

Twitter

Recentemente ativei o Twitter aqui do blog se tiver uma conta siga-nos. A ideia com ele era criar um canal para prover notícias, tenho objetivo de postar as principais notícias que leio pela manhã, portanto se quiser ficar atualizado com algumas notícias do mercado está aí uma boa opção, veja abaixo um exemplo:


Recomendo dar uma estudada nesse artigo que tem um compilado com vários posts para lhe auxiliar.

37 COMMENTS

  1. Parabéns mais um ótimo vídeo! sobre Os Reits nos Eua tem como comprar na corretora indicada e qual a taxa de corretagem pela Drivewealth? As Reits são que nem os FII no brasil que dá para comprar apenas 1 cota? vc teria um vídeo sobre as Reits?

    • ola A

      dá pra comprar sim, a corretagem se vc fizer o Unlimited paga 0,01 por ação

      quanto a cota no mercado americano tanto pra REIT quanto pra stocks não existe essa baboseira de lote igual tem no brasil, la é tudo no unitário

  2. Fala VdD, blz!!!

    No final deste post Top vc fala que vai fazer uma analise dos principais setores dos REITs de tijolos, por acaso já foi postado no blog?

    Tem algum artigo que vc fala como montou sua carteira de FIIs e REITs, digo como foi a diversificação de cada tipo, ex. tijolos, sala comercial, escolas, hospitais…etc?

    Seu blog é rico em informações para quem quer investir no exterior principalmente EUA, muito TOP, parabéns!!!

    Abs.

    • fala marcelo

      então tem uns posts sobre REIT mas de cabeça não me lembro se fiz esse post ai não, sobre a montagem da carteira vc pode consultar os posts de compras que geralmente vou falando de cada ativo adicionado

      mas o ideal hoje eh vc pegar o express la vc vai ter já tudo montando, varias carteiras já prontas e com analises profundas das empresas, dá uma olhada aqui.

  3. Ola, Otimo blog moro em Dublin e estou estudando comecar meus investimentos agora, como sou Brasileiro, pretendo investir na bolsa do Brasil e dos EUA, so fiquei com uma duvida referente a tributacao.

    O valor recebido pelo REITs nos EUA tenho que descontar mais 30%?

    • olá Lúcio

      os impostos são deduzidos na conta da corretora, porém os USA tem parceria para evitar dupla tributação com UK, só não sei se a Irlanda entraria nesse bolo.

      da uma olhada nesse artigo pode lhe auxiliar

  4. Caro Viver de Dividendos,

    Quando tu diz que os REITs não cobram Imposto de Renda de dividendos, tu estás dizendo que não haverá a retenção dos 30% lá nos EUA sobre nossos dividendos? Nesse sentido, teríamos de pagar aqui no Brasil os 27,5%, correto?
    Abraço!

    • Não tem a ver com isso

      É cobrado o IR do acionista, pagamos os 30% quem não paga imposto é o REIT na apuração dos lucros que pode deduzir o dividendo pra diminuir a base de calculo

      Como empresa ele deveria pagar certos impostos sobre lucro, isso eles sao isentos ou podem abater os dividendos

      • Belíssimo trabalho este blog. Invisto muito em Fii, mas não conhecia Reit. Definitivamente vou começar a estudar para entrar. Obrigado pelas informações. A dúvida que ficou é quanto aos dividendos : somos taxados em 30% sobre os dividendos, correto? Ja recebemos tributados? As tabelas geralmente já expõe o valor do DY tributado ? Mais uma vez obrigado . Espero os próximos trabalhos e análises !
        Nicolas

  5. Legal esse artigo. Muito esclarecedor. Uma pergunta: Quais são as suas fontes primárias de estudo? No que tange a investimentos no exterior, começarei por REITS e depois vou para as ações.

    • Olá dudusardinha

      em REITs vou olhando os releases deles mesmo, tentando achar alguns que me agradem mais.
      geralmente olho no morningstar os competidores pra ter uma ideia de nomes a buscar.

        • Pra começar siegel e mizrahi esses dois autores são a base pra se investir. Depois da filosofia montada aí vc começa a estudar fundamentos com WB ou algumas coisas do Grahn

  6. Olá VdD,

    gostaria de parabenizá-lo pela excelente qualidade do teu site.
    já o vasculhei de tras p/ frente rsrsrsr

    achei um site interessante sobre açoes, inclusive nestas 25 citadas, vc tem várias
    https://www.dividendchannel.com/slideshows/?slideshow=safe&page=1&dc=13

    vc nao pensa em outras bolsas?
    como exemplo cito o canada q tem imposto de 25% sobre dividendos (além de nao ter imposto sobre herança)

    além disso, estou lendo um livro de um gestor americano q os estimula a investir 50% fora dos eua

    ainda estou na fase de estudos p/ começar a investir fora, porém fico me perguntando se neste nível de preço
    us x real ainda é vantajoso…
    por outro lado, como temos inflaçao e eles quase nao tem, no longo prazo é inexorável a desvalorização da nossa moeda
    ai fico com a questao se vale fazer timming real x dolar x investimento fora ou uma especie de b&h e investir uma quantia de 3 em 3 meses por exemplo.

    novamente, parabens pelo nível das analises e pela arquitetura do site em geral!! top

    abraços,
    jpma

    • Olá jpma

      Obrigado pela força. A questão q vc citou do dólar é o fato de me fazer investir nos USA ao invés de outro pais, hoje a moeda de lastro que temos é o dólar e isso não vai mudar por um bom tempo.

      Mas cada caso é um caso, tem investidores que tem uma ligação maior na Europa ou outros países como o próprio Canada q vc citou, daí fica mais interessante investir lá. Pra quem não tem nenhum vinculo especifico em outro país acho o USA a melhor opção, tanto pelo dólar quanto pelo fato da bolsa de NYSE vender praticamente qualquer ativo das maiores empresas do mundo, quer colocar grana no canada basta comprar um dos bancos (que são muito bons) ou ferrovias de lá diretamente na NYSE, inclusive já dei uma estudada de colocar umas 5 ou 6 empresas canadenses na carteira, mas vamos devagar ainda tenho muita coisa pra acertar até lá.

      Sobre a questão do dólar, se vai fazer aportes periódicos a tendência é que o dólar assuma um valor médio ao longo do tempo, então não precisa ficar se preocupando com o momento X ou Y. Se vai aportar uma única vez, ou uma quantia muito maior que a periódica, aí sim é preciso ficar atento com o time.

        • olá jpma

          Eu não gosto de olhar DY da uma lida nesse artigo pra entender o porque. Pelo q vc descreveu provavelmente esse livro q vc está lendo o autor esteja falando para os investidores que buscam retornos de curto prazo, precisa entender qual o objetivo do autor, pra não fazer X pensando que está fazendo Y.

          • chama-se global asset alocation – meb faber ($3 p/ kindle)

            livro sobre estrategias de alocaçao, teoricamente visando longo prazo mesmo.
            gostei, traz umas ideias legais e mostra um comparativo de varios gestores e portfolios

            tem um paper dele na net q dá p/ ter uma ideia boa do livro

            http://www.ffplan.com/docs/gtaa_paper.pdf

          • definitivamente não é de buy and hold nesse paper mesmo mostra isso

            ele tem um punch de tentar acertar o time do mercado, isso na teoria funciona muito bem para aqueles que escrevem o livro, que geralmente são investidores fora de série, para nós meros mortais costuma acabar muito mal.

  7. Ola

    Me mudei para os EUA em julho de 2015 e consegui abrir uma conta numa corretora americana, a Scottrade, então acho que posso mostrar um pouco da minha experiência inicial. Não sou um profissional de mercado, nem um profundo conhecedor do assunto, mas também estou me informando e ja investi em 2 REITs aqui, a Whitestone (WSR) que comprei 195 shares em 18/08 por US 12.70 cada e a American Capital Agency Corporation ( AGNC ) comprei 127 shares a 19,58 cada.
    Um abraco

    Nelson

  8. Excelente artigo Viver de Dividendos !

    Aguardo ansioso pelos próximos.

    Só 1 dúvida: Os alugueis recebidos dos REITS são tributados no Brasil da mesma forma que os dividendos de empresas estrangeiras por um investidor que investe aqui do nosso país? Os EUA retém na fonte 30% ?

    Obrigado.

    Um abraço

    • Olá Ricardo

      Valeu pela força, continue acompanhando porque espero fazer muita coisa interessante.

      Ainda não me aprofundei muito nessa questão tributaria deles, mas de cara já da pra avisar que independente se são ou não tributados nos USA aqui no brasil deve-se pagar imposto sobre os dividendos recebidos. Em resumo na pratica para nós brasileiros não vai fazer muita diferença.

      O que compensa em parte isso seria o fato de que os yields dos REITs são bem maiores que os dos FIIs e eles estão sempre criando novos projetos, ou seja seu patrimônio está em constante crescimento, quase todos os REITs são de gestão ativa, diferente do mercado de FII que a grande maioria tem aqueles imóveis X e ficam naquilo.

  9. Você acha que os REIT’s são uma boa orientação, pra saber que rumo os FII’s podem a vir tomar? Por exemplo, notei que lá tem REITs de tudo, de tudo mesmo, até de floresta.

    Acha que isso vai acontecer nos FIIs? FII de farmácia, supermercado, estádio, boate…?

    • Olá Assalariado

      Acredito que sim, mas pra isso é preciso mudar bastante a nossa legislação, como por exemplo permitindo que os FIIs possam se alavancar, tomar empréstimo, coisa que hoje não é possível.

      Também fazer as mudanças que permitam que o FIIs explorem serviços além do aluguel das propriedades, enfim tem algumas mudanças que precisamos de fazer na nossa legislação, acredito que com o tempo essas pautas vão surgir naturalmente.

      Vale lembrar que a maturidade dos REITs é bem maior que os FIIs eles tem quase meio século e os FIIs ainda são adolescentes com pouco mais de 10 anos, ainda temos muito caminho pela frente.

  10. Olá VdD, maravilha esse assunto hein! Estou de mudança para lá e gostaria de aprender um pouco mais sobre isso, pois muito me interessa iniciar investimentos em REITs, antes do mercado acionário. Ou seria melhor iniciar com stocks ao invés de REITs? De qualquer forma, estou iniciando meus estudos em ambos os investimentos. Parabéns pelo seu estudo e continuo acompanhando! Abs

    • Olá fabio3010

      Obrigado pela força. Bem não tem uma resposta certa pra essa pergunta, vai depender do perfil de cada um, se vc se sente confortável em começar pelos REITs blz, mas o mercado de ações lá também tem boas opções, talvez considere fazer um misto, um mês aporta em REITs outro em ações. A vantagem dos REITs é que são menos voláteis que as ações, para aqueles que ainda se preocupam com rentabilidade e ficam olhando preço, pode ser uma boa opção pra começar, assim o coração sofre menos kkkk

  11. VD,

    Sempre acreditei que REITS eram a melhor opção para diversificação. Muito legal ver esse assunto surgindo no seu blog.

    burguesinglorio.blogspot.com/

    • Olá BI

      Concordo contigo são uma boa opção para diversificação. Até começar a estuda-los um pouco mais a fundo acreditava que os FIIs tinham uma vantagem com relação aos REITs pois os FIIs eram isentos de impostos, os REITs são isentos de imposto pelo governo americano, mas para um brasileiro investir lá deve recolher o imposto aqui, o que acaba tornando os FIIs um pouco mais vantajosos nesse sentido, mas não tira o demérito dos REITs, é mais um veiculo para diversificarmos ainda mais nosso portifólio.

      • VdD

        Compensa um não-residente que quer renda investir em REITs?

        A taxação de 30% não é desprezível e os próprios americanos investem em REIT na conta isenta (IRA, 401k).

        • ola JM

          o ganho que vc tem cambial compensa cada parte do imposto q vc paga, e vc paga imposto da mesma forma aqui no brasil se for investir em ação então dá no mesmo.

          mas enfim independe de imposto, dolariza seus investimento e veja como isso vai ficar pífio

        • os americanos investem em IRA pq eles tem essa opção lá, seria retardadice deles não colocar grana nesse tipo de conta né

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