Apresentando o mercado de REITs

reit-chEstou começando a ampliar meus estudos sobre os REITs e a medida que for captando informações relevantes, vou fazendo artigos sobre determinado tema. Sei que podem surgir dúvidas e questionamentos no meio do caminho, mas precisamos ter paciência pois muitas coisas serão respondidas mais pra frente.

Não tenho a intenção trazer agora qualquer estudo sobre Valuation em REITs a idéia nesse primeiro momento é apenas apresentar o que vem a ser um REIT e suas peculiaridades.

Entendendo o que é um REIT

Guardada algumas pequenas características, podemos dizer que REITs (Real Estate Investment Trust) são como os Fundos de Investimentos Imobiliário (FIIs) que temos aqui no Brasil. Os REITs ou Fundos Imobiliários foram criados nos Estados Unidos e foram autorizados a ser listados em bolsa de valores pelo congresso americano somente em 1960.

A legislação inicial tinha a intenção de proporcionar aos investidores uma oportunidade de participar dos benefícios, antes viável apenas para os grandes investidores institucionais, de possuir e financiar um portifólio diversificado de imóveis.

Até 1986 os REITs podiam apenas alugar os imóveis, eles não conseguiam gerenciar de forma mais ativa seus portfólios, com a Tax Reform Act quebra essa limitação. A mudança permitiu que os REITs pudessem ser geridos como se fossem empresas de verdade e trabalhassem de forma mais ativa.

Eles passaram a atuar bem próximo do que temos hoje como as construtoras no Brasil, que podem elaborar e desenvolver um projeto habitacional e depois coloca-lo à venda no mercado, inclusive se alavancando tomando empréstimos com bancos e outras instituições financeiras. Esse foi o momento que permitiu com que os REITs crescessem de forma fenomenal, pois abriu muitas possibilidades:

  • Aquisições e venda de imóveis
  • Aluguel e gerenciamento dos imóveis
  • Reforma e recuperação de imóveis
  • Desenvolvimento de novos projetos habitacionais

Além dessa importante mudança podemos destacar algumas outras características dos REITs

  • Os REITs devem distribuir pelo menos 90% de sua receita anual em dividendos para os acionistas.
  • Os REITs devem ter pelo menos 75% do patrimônio investido em imóveis, empréstimos hipotecários, ações de outros REITs, dinheiro em caixa ou títulos do governo.
  • Os REITs devem ter pelo menos 75% de sua receita bruta derivada de alugueis, juros de hipotecas ou ganho provenientes da venda de imóveis. Sendo que 95% dessas fontes devem ser distribuídos.
  • Os REITs devem ter pelo menos 100 acionistas e não pode ter mais de 50% das ações concentradas nas mãos de 5 ou menos desses acionistas.
  • Os REITs tem os dividendos isentos de imposto, eles podem deduzir os dividendos distribuídos aos seus acionistas na apuração do lucro para o pagamento de impostos.

Seguindo a história dos REITs em 1999 o presidente Clinton assinou a “Lei de Modernização dos REITs” (RMA). A característica mais importante desta nova legislação foi permitir que os acionistas dos REITs possam criar uma subsidiaria de REITs tributáveis o que eles chamam lá de Taxable REIT Subsidiary (TRS). Veja na imagem abaixo um exemplo dessa estrutura:

reit

Com isso abriu mais um leque de vantagens para os REITs, pois permitiu que eles fizessem joint ventures com outras empresas para a prestação de serviços adicionais, como paisagismo, limpeza e concierne, entre outros que proporcionaram novas oportunidades de crescimento nos lucros.

Contudo algumas limitações foram impostas, por exemplo, uma TRS não pode exceder mais do que 25% de sua diversificação em ativos brutos e as transações de empréstimo e alugueis entre os REITs e as TRS são limitadas.

Tipos de REITs

No mercado americano temos dois tipos de REITs: Mortgage (como os FIIs de papel) e Equity (como os FIIs de tijolo).

cba-fig1Nos Estados Unidos os REITs de papel (Mortgage) não são tão populares quanto os FIIs de papel que temos aqui no Brasil. Em 2010 tinha apenas 26 REITs de papel listados na bolsa.

Apesar de hoje estar em baixa a procura dos investidores por esse tipo de REITs, nem sempre foi assim, em 1960 e 70 os REITs de papel eram muito populares na bolsa, chegando a ter 60 novos REITs de papel fazendo IPO apenas em 1960, acontece que em 73 teve uma crise imobiliária nos USA, a maioria desses REITs quebraram e muitos investidores ficaram de mãos vazias.

Antes dessa grande ultima recessão os REITs de papel vinham melhorando substancialmente e estavam performando melhor do que no passado, depois o Grande Crash de 2008 os resultados voltaram a ser pobres agravado com uma grande recessão e congelamento do credito.

Atualmente os REITs de papel tem sido um grande desafio para o investidor pois estão muito alavancados. Esse endividamento acaba afetando muito o pagamento dos dividendos, sem contar que os REITs de papel são muito mais sensíveis às taxas de juros do que os de tijolo, qualquer mudança na política de juros pode impactar substancialmente nos seus lucros.

Frequentemente os REITs de papel são vistos mais como um veiculo de trade do que como uma alternativa para investimento no longo prazo. Eles podem ser um grande investimento para aqueles que conhecem bem do mercado de REITs, mas para a grande maioria dos investidores conservadores preferem diversificar em REITs de tijolos.

Pela sua complexidade de entendimento, estratégia de negócios, e sensibilidade alta a taxa de juros, não irei abordar sobre eles nos estudos futuros os próximos artigos serão dedicados inteiramente ao entendimento dos REITs de tijolo (Equity).

No próximo artigo vamos falar de cada um dos principais setores dos REITs de tijolos, até a próxima.

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24 thoughts on “Apresentando o mercado de REITs

  • 1 November 2016 at 14:04
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    Caro Viver de Dividendos,

    Quando tu diz que os REITs não cobram Imposto de Renda de dividendos, tu estás dizendo que não haverá a retenção dos 30% lá nos EUA sobre nossos dividendos? Nesse sentido, teríamos de pagar aqui no Brasil os 27,5%, correto?
    Abraço!

    Reply
    • 1 November 2016 at 18:30
      Permalink

      Não tem a ver com isso

      É cobrado o IR do acionista, pagamos os 30% quem não paga imposto é o REIT na apuração dos lucros que pode deduzir o dividendo pra diminuir a base de calculo

      Como empresa ele deveria pagar certos impostos sobre lucro, isso eles sao isentos ou podem abater os dividendos

      Reply
  • 21 March 2016 at 19:19
    Permalink

    Legal esse artigo. Muito esclarecedor. Uma pergunta: Quais são as suas fontes primárias de estudo? No que tange a investimentos no exterior, começarei por REITS e depois vou para as ações.

    Reply
    • 21 March 2016 at 19:41
      Permalink

      Olá dudusardinha

      em REITs vou olhando os releases deles mesmo, tentando achar alguns que me agradem mais.
      geralmente olho no morningstar os competidores pra ter uma ideia de nomes a buscar.

      Reply
      • 21 March 2016 at 23:17
        Permalink

        Digo, na questão teórica em geral, quando você iniciou os seus estudos, quais livros você leu?

        Reply
        • 22 March 2016 at 02:16
          Permalink

          Pra começar siegel e mizrahi esses dois autores são a base pra se investir. Depois da filosofia montada aí vc começa a estudar fundamentos com WB ou algumas coisas do Grahn

          Reply
  • 17 October 2015 at 23:38
    Permalink

    Olá VdD,

    gostaria de parabenizá-lo pela excelente qualidade do teu site.
    já o vasculhei de tras p/ frente rsrsrsr

    achei um site interessante sobre açoes, inclusive nestas 25 citadas, vc tem várias
    https://www.dividendchannel.com/slideshows/?slideshow=safe&page=1&dc=13

    vc nao pensa em outras bolsas?
    como exemplo cito o canada q tem imposto de 25% sobre dividendos (além de nao ter imposto sobre herança)

    além disso, estou lendo um livro de um gestor americano q os estimula a investir 50% fora dos eua

    ainda estou na fase de estudos p/ começar a investir fora, porém fico me perguntando se neste nível de preço
    us x real ainda é vantajoso…
    por outro lado, como temos inflaçao e eles quase nao tem, no longo prazo é inexorável a desvalorização da nossa moeda
    ai fico com a questao se vale fazer timming real x dolar x investimento fora ou uma especie de b&h e investir uma quantia de 3 em 3 meses por exemplo.

    novamente, parabens pelo nível das analises e pela arquitetura do site em geral!! top

    abraços,
    jpma

    Reply
    • 18 October 2015 at 00:00
      Permalink

      Olá jpma

      Obrigado pela força. A questão q vc citou do dólar é o fato de me fazer investir nos USA ao invés de outro pais, hoje a moeda de lastro que temos é o dólar e isso não vai mudar por um bom tempo.

      Mas cada caso é um caso, tem investidores que tem uma ligação maior na Europa ou outros países como o próprio Canada q vc citou, daí fica mais interessante investir lá. Pra quem não tem nenhum vinculo especifico em outro país acho o USA a melhor opção, tanto pelo dólar quanto pelo fato da bolsa de NYSE vender praticamente qualquer ativo das maiores empresas do mundo, quer colocar grana no canada basta comprar um dos bancos (que são muito bons) ou ferrovias de lá diretamente na NYSE, inclusive já dei uma estudada de colocar umas 5 ou 6 empresas canadenses na carteira, mas vamos devagar ainda tenho muita coisa pra acertar até lá.

      Sobre a questão do dólar, se vai fazer aportes periódicos a tendência é que o dólar assuma um valor médio ao longo do tempo, então não precisa ficar se preocupando com o momento X ou Y. Se vai aportar uma única vez, ou uma quantia muito maior que a periódica, aí sim é preciso ficar atento com o time.

      Reply
      • 18 October 2015 at 15:39
        Permalink

        https://www.canadastockchannel.com/profile/?symbol=cpx

        veja esta empresa canadense, talvez tenha açoes dela na nyse, uma vez q ela opera nos EUA tb
        cash cow: 7,5% DY

        qto ao dolar e investimentos no exterior… acabei de ler o livro e, pelo q entendi, ele diz p/ qdo for investir fora dos EUA, procurar paises com high yield, moeda enfraquecida e com PIB fraco… ou seja Brasil rsrsrs

        Reply
        • 18 October 2015 at 18:22
          Permalink

          olá jpma

          Eu não gosto de olhar DY da uma lida nesse artigo pra entender o porque. Pelo q vc descreveu provavelmente esse livro q vc está lendo o autor esteja falando para os investidores que buscam retornos de curto prazo, precisa entender qual o objetivo do autor, pra não fazer X pensando que está fazendo Y.

          Reply
          • 18 October 2015 at 20:53
            Permalink

            chama-se global asset alocation – meb faber ($3 p/ kindle)

            livro sobre estrategias de alocaçao, teoricamente visando longo prazo mesmo.
            gostei, traz umas ideias legais e mostra um comparativo de varios gestores e portfolios

            tem um paper dele na net q dá p/ ter uma ideia boa do livro

            http://www.ffplan.com/docs/gtaa_paper.pdf

          • 18 October 2015 at 22:18
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            definitivamente não é de buy and hold nesse paper mesmo mostra isso

            ele tem um punch de tentar acertar o time do mercado, isso na teoria funciona muito bem para aqueles que escrevem o livro, que geralmente são investidores fora de série, para nós meros mortais costuma acabar muito mal.

    • 10 September 2015 at 05:47
      Permalink

      Olá Eduardo

      Valeu pela visita. Vou dar uma olhada no link.

      Reply
  • 29 August 2015 at 00:56
    Permalink

    Ola

    Me mudei para os EUA em julho de 2015 e consegui abrir uma conta numa corretora americana, a Scottrade, então acho que posso mostrar um pouco da minha experiência inicial. Não sou um profissional de mercado, nem um profundo conhecedor do assunto, mas também estou me informando e ja investi em 2 REITs aqui, a Whitestone (WSR) que comprei 195 shares em 18/08 por US 12.70 cada e a American Capital Agency Corporation ( AGNC ) comprei 127 shares a 19,58 cada.
    Um abraco

    Nelson

    Reply
    • 29 August 2015 at 07:26
      Permalink

      Olá Nelson,

      Valeu por compartilhar sua experiência.

      Reply
  • 28 August 2015 at 01:14
    Permalink

    Excelente artigo Viver de Dividendos !

    Aguardo ansioso pelos próximos.

    Só 1 dúvida: Os alugueis recebidos dos REITS são tributados no Brasil da mesma forma que os dividendos de empresas estrangeiras por um investidor que investe aqui do nosso país? Os EUA retém na fonte 30% ?

    Obrigado.

    Um abraço

    Reply
    • 28 August 2015 at 06:07
      Permalink

      Olá Ricardo

      Valeu pela força, continue acompanhando porque espero fazer muita coisa interessante.

      Ainda não me aprofundei muito nessa questão tributaria deles, mas de cara já da pra avisar que independente se são ou não tributados nos USA aqui no brasil deve-se pagar imposto sobre os dividendos recebidos. Em resumo na pratica para nós brasileiros não vai fazer muita diferença.

      O que compensa em parte isso seria o fato de que os yields dos REITs são bem maiores que os dos FIIs e eles estão sempre criando novos projetos, ou seja seu patrimônio está em constante crescimento, quase todos os REITs são de gestão ativa, diferente do mercado de FII que a grande maioria tem aqueles imóveis X e ficam naquilo.

      Reply
  • 26 August 2015 at 23:59
    Permalink

    Você acha que os REIT’s são uma boa orientação, pra saber que rumo os FII’s podem a vir tomar? Por exemplo, notei que lá tem REITs de tudo, de tudo mesmo, até de floresta.

    Acha que isso vai acontecer nos FIIs? FII de farmácia, supermercado, estádio, boate…?

    Reply
    • 27 August 2015 at 03:31
      Permalink

      Olá Assalariado

      Acredito que sim, mas pra isso é preciso mudar bastante a nossa legislação, como por exemplo permitindo que os FIIs possam se alavancar, tomar empréstimo, coisa que hoje não é possível.

      Também fazer as mudanças que permitam que o FIIs explorem serviços além do aluguel das propriedades, enfim tem algumas mudanças que precisamos de fazer na nossa legislação, acredito que com o tempo essas pautas vão surgir naturalmente.

      Vale lembrar que a maturidade dos REITs é bem maior que os FIIs eles tem quase meio século e os FIIs ainda são adolescentes com pouco mais de 10 anos, ainda temos muito caminho pela frente.

      Reply
  • 26 August 2015 at 19:51
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    Olá VdD, maravilha esse assunto hein! Estou de mudança para lá e gostaria de aprender um pouco mais sobre isso, pois muito me interessa iniciar investimentos em REITs, antes do mercado acionário. Ou seria melhor iniciar com stocks ao invés de REITs? De qualquer forma, estou iniciando meus estudos em ambos os investimentos. Parabéns pelo seu estudo e continuo acompanhando! Abs

    Reply
    • 26 August 2015 at 20:18
      Permalink

      Olá fabio3010

      Obrigado pela força. Bem não tem uma resposta certa pra essa pergunta, vai depender do perfil de cada um, se vc se sente confortável em começar pelos REITs blz, mas o mercado de ações lá também tem boas opções, talvez considere fazer um misto, um mês aporta em REITs outro em ações. A vantagem dos REITs é que são menos voláteis que as ações, para aqueles que ainda se preocupam com rentabilidade e ficam olhando preço, pode ser uma boa opção pra começar, assim o coração sofre menos kkkk

      Reply
  • 26 August 2015 at 15:41
    Permalink

    VD,

    Sempre acreditei que REITS eram a melhor opção para diversificação. Muito legal ver esse assunto surgindo no seu blog.

    burguesinglorio.blogspot.com/

    Reply
    • 26 August 2015 at 20:09
      Permalink

      Olá BI

      Concordo contigo são uma boa opção para diversificação. Até começar a estuda-los um pouco mais a fundo acreditava que os FIIs tinham uma vantagem com relação aos REITs pois os FIIs eram isentos de impostos, os REITs são isentos de imposto pelo governo americano, mas para um brasileiro investir lá deve recolher o imposto aqui, o que acaba tornando os FIIs um pouco mais vantajosos nesse sentido, mas não tira o demérito dos REITs, é mais um veiculo para diversificarmos ainda mais nosso portifólio.

      Reply

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